Prodeje a pronájmy nemovitých věcí

Oddíl I.
OBECNÁ USTANOVENÍ
 

ČI. 1
Úvodní ustanovení

1. Účelem těchto Zásad je stanovení závazných pravidel pro hospodárné nakládání s obecním majetkem – nemovitými věcmi, a to včetně jejich součástí a příslušenství.
2. Tyto Zásady se použijí pro právní jednání prodeje, pronájmu, propachtování, zřízení věcného břemene z pozice povinného a analogicky také pro směny anebo pro ostatní (i inominátní) právní jednání, kde dochází ke zcizení anebo k přenechání nemovité věci k užívání za úplatu (dále společně jen „prodeje a pronájmy“).
3. Tyto Zásady vycházejí mj. z toho, že cenu v místě a čase obvyklou lze spolehlivě zjistit více způsoby, přičemž tím nejspolehlivějším je znalecký posudek.
4. Znalecký posudek se použije pro zjištění obvyklé ceny prodejů a pronájmů nebo při zřizování věcných břemen, nestanoví-li tyto Zásady jinak. V případě prodejů nebo pronájmů skutkově (tzn. věcně, časově a místně) obdobných lze pro zjištění výše obvyklé ceny použít také znalecký posudek z obdobného případu (dále též „analogické zjišťování ceny obvyklé“).

Čl. 2
Náklady prodejů a pronájmů

1. Veškeré náklady ohledně prodejů a pronájmů nemovitých věcí nesou žadatelé o prodej nebo pronájem. Jedná se např. o vypracování znaleckého posudku, správní poplatek za zápis do katastru nemovitostí, vypracování geometrického plánu apod.
2. Odstavec 1 se nepoužije pro ryze administrativní náklady jako např. úřední korespondenci, doručování, vedení spisu nebo archivnictví.
3. Ve výjimečných případech mohou orgány města rozhodnout, že náklady dle odstavce 1 hradí město.
4. Vznikne-li iniciativa prodeje nebo pronájmu věci na straně města, hradí případné náklady na zjištění ceny obvyklé město. Totéž platí, vznikne-li potřeba zjistit cenu obvyklou (např. dle čl.9 odst. 4).

Oddíl II.
PRODEJ NEMOVITÝCH VĚCÍ
 

Čl. 3

1. Předmětem prodeje nemovitých věcí v majetku města jsou stavby s pozemky, tvořící s nimi jeden funkční celek, pozemky, domy, byty a nebytové prostory. Prodej pozemků k výstavbě je řešen speciálně v čl. 5, prodej domů, bytů a nebytových prostor je řešen speciálně v čl. 6.
2. Některé analogicky zjištěné prodejní ceny jsou stanoveny v čl. 11. Tyto ceny slouží především pro prvotní orientaci zájemců. Město může v případě důvodných pochybností o výši kupní ceny nechat cenu obvyklou zjistit individuálně (znaleckým posudkem).

Čl. 4

1. Návrhu na prodej nemovité věci rozhoduje zastupitelstvo města, a to na základě projevené vůle zastupitelstva města nebo na základě žádostí osob.
2. Podnět na prodej nemovité věci předkládá finanční odbor MěÚ Vítkov. Tento podnět určený na jednání rady města a zasedání zastupitelstva města obsahuje zejména:

• charakteristiku věci,
• umístění věci včetně dostupné
• fotodokumentace,
• návrh kupní ceny, případně významné platební podmínky,
• podklady, vyjádření a doporučení,
• údaje o žadateli,
• návrh kupní smlouvy (pouze při schvalování kupní smlouvy).

3. Finanční odbor předkládá k projednání radě města a zastupitelstvu města žádosti o prodej nemovité věci doručené na městský úřad nejpozději v pondělí min. 3 týdny před schůzí rady a zasedáním zastupitelstva města. Ve výjimečných případech rozhoduje o předložení do příslušných orgánů po daném termínu starosta.
4. Podnět na prodej nemovité věci projednává rada města a vyslovuje se k návrhu kupní smlouvy. Rada města při posuzování návrhu kupní ceny přihlíží zejména k technickému stavu a lokalitě dotčené věci a předkládá jej, prostřednictvím finančního odboru, k rozhodnutí zastupitelstvu města.
5. Zveřejnění vyhlášeného záměru na prodej nemovité věci zabezpečuje finanční odbor vyvěšením na úřední desku a v místě obvyklým způsobem, přičemž vyhlášený záměr obsahuje zejména tyto údaje:

• identifikace nemovité věci,
• umístění nemovité věci (kat. území a parc. č.),
• informace, zda se jedná o zasíťovaný pozemek,
• předem známé podstatné náležitosti anebo významná vedlejší ujednání plánované dispozice,
• zpravidla kupní cenu

6. Pokud se na převáděnou nemovitou věc nebude vztahovat osvobození od DPH dle § 56 zákona č. 235/2004 Sb., o DPH, ve znění pozdějších předpisů, bude ke kupní ceně připočtena také daň z přidané hodnoty v zákonné výši.
7. Kupní cena bude uhrazena přednostně jednorázově. V případě rozložení na splátky bude kupní cena rozložena nanejvýš takto:

• do 100 tis. Kč – jednorázově před podpisem kupní smlouvy,
• od 100 tis. Kč do 400 tis. Kč – 50 % ceny před podpisem kupní smlouvy, zbytek do 60 dnů ode dne účinnosti kupní smlouvy,
• nad 400 tis. Kč – 50 % kupní ceny před podpisem kupní smlouvy, zbytek maximálně do 1 roku od účinnosti kupní smlouvy,
• v případě úhrady kupní ceny z poskytnutého úvěru musí být kupní cena uhrazena v plné výši nejpozději do 60 dnů ode dne účinnosti kupní smlouvy.

Na žádost kupujícího může zastupitelstvo města schválit splátky u libovolné kupní ceny.

8. V případě, že bude kupní cena obsahovat také DPH, proběhne úhrada kupní ceny na základě daňového dokladu (faktury) v souladu se souvisejícími právními předpisy, s respektováním výše uvedeného.

Čl. 5
Zvláštní ustanovení o pozemcích k výstavbě

1. Tento článek upravuje speciální pravidla pro prodej pozemků určených k zástavbě, zejména k výstavbě rodinných domů, podnikatelských objektů nebo garáží.
2. V případě schválení prodeje zastupitelstvem města určitému zájemci bude s tímto sepsána kupní smlouva o koupi nemovité věci s použitím vedlejších ujednání zejména podle § 2132 - § 2157 občanského zákoníku, když vybrána budou vždy ta vedlejší ujednání, která v daném individuálním případě budou nejlépe hájit zájmy a právní postavení města. Uzavření smlouvy proběhne nejpozději do 90 dnů ode dne schválení konkrétního prodeje zastupitelstvem města. Pokud v této lhůtě nedojde k uzavření smlouvy pro zavinění žadatele, pozbude usnesení zastupitelstva města o schválení prodeje tomuto žadateli platnosti. Nemovitost může být opětovně nabídnuta k prodeji.
3. Ve smlouvě na prodej pozemku k výstavbě rodinného domu, rekreační stavby anebo ve smlouvě na prodej pozemku v průmyslové zóně se žadatel zaváže, že stavbu postaví a zkolauduje do 4 let ode dne, kdy s tímto mohl objektivně začít (zejm. na něj bude převedeno vlastnické právo k pozemku, budou vybudovány patřičné inženýrské sítě a příjezdové cesty). V odůvodněných případech může město pro účely tohoto ustanovení považovat za zkolaudovanou stavbu také zastřešenou hrubou stavbu. V případě nesplnění této podmínky může město od smlouvy odstoupit.
4. U staveb, které nevyžadují kolaudační souhlas či oznámení stavebnímu úřadu o užívání stavby, bude provedena kontrola pracovníky města na místě stavby. Bude proveden zápis o provedené kontrole, včetně zakreslení umístění stavby a fotodokumentace.
5. Pro případ, že Město Vítkov využije svého práva odstoupit od smlouvy dle předchozího odstavce, stane se část již zaplacené kupní ceny, popř. již zaplacené zálohy kupní ceny, ve výši 25 % celkové kupní ceny závdavkem ve smyslu § 1808 občanského zákoníku.

Čl. 6
Zvláštní ustanovení o prodejích bytů

1. Výběr bytů na prodej je prováděn na základě rozhodnutí zastupitelstva města, zejm. z podnětu žádostí občanů. Vyhlášení záměru a také vlastní prodej schvaluje zastupitelstvo města.
2. Každý nájemce v příslušném bytě má k němu předkupní právo a musí být informován o záměru města prodat předmětný byt. Nepřijme-li nájemce tuto nabídku do šesti měsíců ode dne její účinnosti, toto jeho předkupní právo zaniká a byt může být převeden jiné osobě. Tento odstavec se nepoužije, rozhodne-li zastupitelstvo města o prodeji domu jako celku (odst. 5).
3. S přípravou prodeje bytů v domě bude započato tehdy, projeví-li zájem o koupi bytu 100 % nájemců bytů v domě. Pokud nebudou nájemcem uhrazeny veškeré závazky vůči městu anebo osobám zřízeným anebo ovládaným městem Vítkovem, nebude předmětný byt nabídnut k prodeji.
4. V případě analogického zjišťování ceny obvyklé, může být (vyvolávací) kupní cena odůvodněně upravena z těchto důvodů:

• možnosti podnikání v domě,
• zájmu nájemců o koupi bytů.

5. Zastupitelstvo města může při rozprodeji celého bytového domu po jednotkách rozhodnout o podmínce prodeje celého bytového domu se zastavěným pozemkem najednou. Postavení dosavadních nájemců, popř. subjektů, v nichž nájemci nějakým způsobem figurují (např. bytová družstva), bude při prodeji adekvátně zohledněno. Upřednostněn bude prodej bytovému družstvu, jehož členy jsou stávající nájemníci.

Čl. 7
Způsoby prodeje

1. Nemovitost lze prodat přímo, obálkovou metodou anebo dražbou.
2. Přímý prodej se použije především v situacích, kdy zůstane jeden zájemce o koupi nemovité věci.
3. Výběr nemovité věci k prodeji dražbou schválí zastupitelstvo města. Dražbu provede externí subjekt na základě smlouvy schválené radou města.

Čl. 8
Prodej obálkovou metodou

1. Pokud bude více než jeden žadatel o stejnou nemovitou věc, bude výběr kupujícího proveden obálkovou metodou a její termín bude dodatečně zveřejněn.
2. Cenu navrhne finanční odbor dle těchto zásad.
3. Finanční odbor na základě dohody s vedením města stanoví kauci na předmět koupě. Tato kauce musí být složena v hotovosti nebo na účet města nejpozději v den výběru kupujícího pomocí obálkové metody. Kauce bude navrácena neúspěšnému zájemci do 7 dnů ode dne schválení výsledků obálkové metody. Úspěšnému zájemci bude kauce započtena do kupní ceny. V případě odstoupení od kupní smlouvy ze strany kupujícího se tato kauce stává nevratnou.
4. Vlastní průběh výběru řídí komise jmenovaná starostou, který byl pověřen pro tento účel radou města. Komise je způsobilá obálkový výběr provést, pokud jsou přítomni minimálně tři její členové. Komise před zahájením obálkového výběru zvolí ze svého středu předsedajícího.
5. Osoby účastnící se prodeje musí před začátkem prokázat svou totožnost a případně doložit právní titul opravňující jednání za jiného.
6. Obálkový výběr se provádí pro každou prodávanou nemovitost samostatně.
7. Zájemce se před zahájením obálkového výběru zapíše do seznamu zájemců. Obálkový výběr zahájí předsedající komise oznámí, která nemovitá věc je nabízena k prodeji, jaká je minimální kupní cena a poučí zájemce o tom, jaký obsah musí mít nabídka. Nabídka musí být uložena v uzavřené obálce a musí obsahovat tyto údaje:

• identifikace nemovité věci dle nabídky,
• jméno a příjmení zájemce a jeho podpis + popř. razítko nebo název subjektu, za který jedná,
• nabízenou výši kupní ceny (minimálně ve výši požadované).

Poté vyzve předseda komise zájemce, aby do 10 minut předložili do jeho rukou své nabídky.

8. Po skončení časového limitu předsedající komise ukončí přijímání nabídek. Poté postupně otevírá jednotlivé nabídky a oznamuje jméno zájemce a výši nabízené kupní ceny. Nabídky neodpovídající obsahem odst. 7 jsou ihned bez dalšího vyřazeny. Údaje jsou zapsány do protokolu o průběhu obálkového výběru. Zájemci tento protokol podepíší.
9. Pokud dva nebo více zájemců učiní stejnou nejvyšší nabídku, je pouze mezi nimi proveden opakovaný výběr. Zájemci učiní opakovanou obálkovou nabídku, jejíž výše musí být minimálně ve stejné výši jako nabídka původní. Dojde-li opět k rovnosti alespoň dvou nabídek v ceně vyšší než v předchozím kole, popsaný postup opakované obálkové nabídky se opakuje. Jako platná je považována vždy poslední nabídka každého účastníka.
10. Finanční odbor předloží zastupitelstvu města výsledek výběru obálkovou metodou k projednání.
11. V odůvodněných případech nemusí zastupitelstvo města vybrat nejvyšší nabídku nebo může výběrové řízení zrušit.
     

Oddíl III.
PRONÁJEM A PACHT POZEMKŮ

Čl. 9

1. návrhu na pronájem/pacht nemovité věci rozhoduje rada města, a to na základě projevené vůle rady města nebo na základě žádostí osob.
2. Podnět na pronájem/pacht nemovité věci předkládá finanční odbor MěÚ Vítkov. Tento podnět určený na jednání rady města obsahuje zejména:

• charakteristiku věci,
• umístění věci včetně dostupné
• fotodokumentace,
• návrh ceny pronájmu/pachtu,
• podklady, vyjádření a doporučení,
• údaje o žadateli,
• návrh nájemní/pachtovní smlouvy.

3. Rozhodne-li se rada města pronajmout či propachtovat pozemek, vyhlásí záměr na pronájem či pacht.
   Finanční odbor zajistí jeho zveřejnění. Pro obsah záměr se použije obdobně ustanovení čl. 4 odst. 2, přičemž tento bude navíc obsahovat účel dispozice.
4. Některé analogicky zjištěné ceny nájemného a pachtovného jsou stanoveny v čl. 12. Tyto ceny slouží především pro prvotní orientaci zájemců. Město může v případě důvodných pochybností o výši ceny pachtu/pronájmu nechat cenu obvyklou zjistit individuálně (znaleckým posudkem). Konkrétního nájemce či pachtýře, pronajímaný či propachtovaný pozemek a výši nájemného či pachtovného schvaluje rada města.

Čl. 10
Pronájem, pacht obálkovou metodou

1. Pokud bude více než jeden žadatel o stejnou nemovitou věc, bude výběr nájemce, pachtýře proveden obálkovou metodou, postupuje se dle čl. 8 odst. 2–9) obdobně.
2. Výsledek výběru obálkovou metodou předloží finanční odbor radě města.
3. V odůvodněných případech nemusí rada města vybrat nejvyšší nabídku nebo může výběrové řízení zrušit.

Oddíl IV.
NĚKTERÉ VÝŠE KUPNÍCH CEN, NÁJEMNÉHO (PACHTOVNÉHO) A JINÝCH ÚPLAT

Čl. 11
Definice některých pojmů pro účely prodejů a pronájmů

1. Rekreační stavbou se pro účely těchto Zásad rozumí také stavba jinak určená k trvalému bydlení, pokud v ní žadatel o prodej nebo pronájem nemá přihlášen trvalý pobyt. Při společné žádosti spoluvlastníků stačí trvalý pobyt jednoho z nich.
2. Rekreační stavba, ve které má žadatel nejméně 3 roky přihlášen trvalý pobyt, se pro účely těchto Zásad nepovažuje za rekreační stavbu, ale za stavbu určenou k bydlení.
3. Zasíťovaným pozemkem se pro účely těchto Zásad považuje pozemek, který má v dané lokalitě v dostupné vzdálenosti k dispozici (případně jsou ve výstavbě) inženýrské sítě - tj. veřejný vodovodní řad, možnost napojení na kanalizační síť pro splaškové vody se zaústěním v čistírně nebo možnost individuální výstavby malé ČOV, možnost připojení k elektrické rozvodné síti a příjezdové komunikaci. Dostupná vzdálenost se počítá od trasy vedení inženýrské sítě k nejbližší hranici předmětného pozemku. Za dostupnou vzdálenost se považuje:

• do 15 m včetně – pokud se jedná o zpevněný pozemek, např. komunikace, chodník, parkoviště apod.,
• do 50 m – všechny ostatní pozemky.

4. Žadatelem o prodej nebo pronájem pozemku:

• pod stavbou může být pouze vlastník předmětné stavby,
• tvořícího se stavbou jeden funkční celek může být zejména vlastník předmětné stavby.

5. V případě spoluvlastnictví žádají všichni spoluvlastníci, pokud žadatel(é) nedoloží projev vůle zbývajících spoluvlastníků, že s plánovanou majetkoprávní dispozicí souhlasí. Ve výjimečných a odůvodněných případech může Zastupitelstvo města rozhodnout o výjimce z postupu podle předchozí věty.
6. Ceny níže stanovené nezahrnují případnou DPH.

Čl. 12
Stanovení ceny některých pozemků k prodeji

1. Níže uvedené ceny jsou záměrně nastaveny tak, aby podpořily zejména rozvoj bydlení a také průmyslu v katastrálních územích města Vítkova. Odchylka od ceny obvyklé je zde způsobena úmyslem města nastavit vstřícné podmínky pro bydlení a také úmyslem města podpořit místní ekonomickou situaci i zaměstnanost.                                                                                                                                                                   

2. V případě, že je prodávaný pozemek dotčen omezeními uvedenými níže, je možné požádat zastupitelstvo města o slevu z kupní ceny (platí pouze pro tabulkové ceny dle tohoto článku):

3. Jednotlivé slevy lze sčítat, ovšem celková výše slevy z kupní ceny dle tohoto odstavce může činit maximálně 50 %. Slevu bude možno poskytnout pro skutečně znehodnocenou část pozemku.

4. V odůvodněných případech může zastupitelstvo města rozhodnout o odchylce kupní ceny.

5. V případě více zájemců se postupuje analogicky podle čl. 8 obálkovou metodou.

Čl. 13
Stanovení ceny některých pozemků k pronájmu (propachtování)

1. Konkrétní výše nájemného/pachtovného bude radou města stanovena individuálně na základě pomocných kritérií jako např.: velikost pronajímané výměry, druh pozemku, lokalita.
2. V odůvodněných případech může rada města rozhodnout o odchylce nájemného (pachtovného) podle tohoto článku.
3. Je-li více zájemců o určitý pozemek, postupuje se analogicky podle čl. 10 (obálkovou metodou).
4. Bude-li celková cena vypočtená dle tohoto článku nižší než 400 Kč/rok, stanovuje se nájemné/pachtovné ve výši 400 Kč/rok.

Oddíl V.
VĚCNÁ BŘEMENA

Čl. 14
Zřizování věcných břemen

1) O uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene (např. služebnost inženýrské sítě), resp. smlouvy o budoucí smlouvě o zřízení věcného břemene rozhoduje rada města.

2) V případě, že stavební zásah do pozemku města nebude vyžadovat uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene, uzavře město Vítkov, jako vlastník pozemku, se stavebníkem smlouvu o právu umístit a provést stavbu. O uzavření smlouvy rozhoduje rada města.

3) Finanční odbor předkládá k projednání radě města žádosti o zřízení věcného břemene doručené na městský úřad nejpozději v pondělí min. 3 týdny před schůzí rady města. Ve výjimečných případech rozhoduje o předložení do rady města po daném termínu starosta.

4) Finanční odbor předkládá k projednání radě města žádosti o uzavření smlouvy o právu umístit a provést stavbu doručené na městský úřad nejpozději v pondělí min. 2 týdny před schůzí rady města. Ve výjimečných případech rozhoduje o předložení do rady města po daném termínu starosta.

Čl. 15
Stanovení jednorázové náhrady za zřízení věcného břemene pro fyzické osoby nepodnikající

1. Jednorázová náhrada za zřízení věcného břemene pro nepodnikající fyzické osoby a také pouze pro běžná standardní věcná břemena související s bydlením či rekreací (např. služebnost inženýrské sítě) pro podporu rozšiřování a zkvalitňování bydlení a rekreace v oblasti města Vítkova činí:

2. Ustanovení čl. 3 odst. 2 event. čl. 9. odst. 4 se pro věcná břemena použije obdobně.
3. V individuálních odůvodněných případech může rada města rozhodnout, že požadovaná výše úplaty za zřízení věcného břemene bude vyšší, než je uvedeno v odst. 1).
4. V případě, že cena dle znaleckého posudku bude odlišná než cena stanovená dle odst. 1, platí cena dle znaleckého posudku.
5. Ceny v tomto článku uvedené nezahrnují případnou DPH.

Čl. 16

Stanovení jednorázové náhrady za zřízení věcného břemene pro právnické osoby a pro fyzické osoby podnikající

1. Jednorázová náhrada za zřízení věcného břemene pro právnické osoby a pro fyzické osoby podnikající pro běžná standardní věcná břemena související s přípojkami inženýrských sítí apod. v oblasti města Vítkova činí:

2. Ustanovení čl. 3 odst. 2 event. čl. 9. odst. 4 se pro věcná břemena použije obdobně.
3. V individuálních odůvodněných případech může rada města rozhodnout, že požadovaná výše úplaty za zřízení věcného břemene bude vyšší, než je uvedeno v odst. 1).
4. V případě, že cena dle znaleckého posudku bude nižší než cena stanovená dle odst. 1, platí cena dle odstavce 1.
5. Ceny v tomto článku uvedené nezahrnují případnou DPH.

Oddíl VI.
PŘECHODNÁ A ZÁVĚREČNÁ USTANOVENÍ
 

Čl. 17

1. Ve zcela výjimečných případech může zastupitelstvo města rozhodnout o jiném způsobu prodeje (nebo rada města o jiném způsobu pronájmu) nemovité věci, než je uvedeno v těchto Zásadách. Vždy však musí být dodržena účelnost a hospodárnost stanovená zejména v § 38 a 39 zákona o obcích, především pak zdůvodněná odchylka od ceny obvyklé (§ 39 odst. 2).

2. Tento vnitřní předpis „Zásady prodeje a pronájmů nemovitých věcí v majetku města Vítkova“ zrušuje vnitřní předpis č. 5/2021„Zásady prodeje a pronájmů nemovitých věcí v majetku města Vítkova“.

3. Tyto Zásady nabývají účinnosti dne 01.01.2024.

4. Formuláře „Žádost o prodej pozemku, zřízení věcného břemena a Žádost o pronájem/pacht pozemků“ jsou zveřejněny na webových stránkách města.

5. Tyto Zásady prodeje a pronájmů nemovitých věcí v majetku města Vítkova schválilo Zastupitelstvo města Vítkova na svém zasedání dne 13.12.2023, usnesení číslo 432/11.

                                                              
Mgr. Jakub Cihlář v.r.

starosta

Mgr. Martin Šrubař v.r.

místostarosta